Art. 1º Este Decreto tem como objetivo estabelecer as normas e procedimentos de comercialização realizados pela Companhia Municipal de Habitação de Inclusão Produtiva - EMCASA visando a provisão habitacional, em conformidade com a Lei Complementar nº 82, de 03 de julho de 2018, que dispõe sobre a Política de Desenvolvimento Urbano e Territorial, o Sistema Municipal de Planejamento do Território e a revisão do PDP/JF de Juiz de Fora, conforme o disposto na Constituição Federal e no Estatuto da Cidade, nos termos deste Decreto.

Art. 2º  Para fins de aplicação deste Decreto, considera-se:

§ 1º famílias de baixa renda aquelas com renda de até cinco salários mínimos, sendo estratificadas em 3 grupos de atendimento:

I - Grupo 1: famílias com renda bruta de até 1 salário mínimo;

II - Grupo 2: famílias com renda bruta maior que 1 até 3 salários mínimos;

III - Grupo 3: famílias com renda bruta maior que 3 até 5 salários mínimos.

§ 2º  Habitação de interesse social aquela destinada à população que vive em condições de precária habitabilidade ou aufere renda máxima que se enquadre nos padrões dos programas oficiais de habitação popular, nos termos do Decreto nº 5.021, de 06 de junho de 1994.

§ 3º  Comércio de comprovado interesse social aquele que tem por objetivo atender a demanda local de serviços, preferencialmente gerido por morador da área em questão, sendo de pequeno porte, conforme Lei Complementar nº 178, de 14 de dezembro de 2022.

Art. 3º  A venda deverá ser precedida de avaliação do bem, conforme normas vigentes de avaliação de imóveis, realizada pela EMCASA, que indicará o valor de mercado do imóvel.

Art. 4º  A comercialização será feita mediante processo licitatório, na modalidade concorrência ou leilão.

Art. 5º  Os imóveis serão disponibilizados por intermédio de edital, publicado no Portal do Diário Oficial do Município de Juiz de Fora/MG e no sítio eletrônico da EMCASA, com antecedência mínima de 10 (dez) dias corridos, contendo todas as informações relevantes sobre o imóvel a ser comercializado, incluindo localização, metragem, valor mínimo de venda, forma de pagamento, prazo para apresentação de propostas e demais informações relevantes.

Art. 6º Os interessados deverão apresentar propostas a uma comissão formada por 2 (dois) ou mais funcionários da EMCASA que irão proceder com o recebimento e cadastramento das propostas.

Parágrafo único.  No edital de venda do imóvel irá constar os nomes dos funcionários que irão compor a comissão responsável pelo recebimento das propostas.

Art. 7º  A EMCASA poderá estabelecer um preço mínimo de venda, a ser definido com base na avaliação do imóvel, que deverá ser considerado no processo licitatório.

Art. 8º  Serão desclassificadas as propostas que não atenderem às condições estabelecidas no edital, assim como aquelas que apresentarem valores inferiores ao preço mínimo estabelecido pela EMCASA.

Art. 9º  A EMCASA poderá optar por realizar leilão, caso o valor mínimo estabelecido para a venda do imóvel não seja alcançado no processo licitatório.

§ 1º  O processo do leilão deverá ter ampla divulgação em mídias da Companhia Municipal, diário oficial e publicidade da Prefeitura de Juiz de Fora disponível.

§ 2º  No caso de primeira tentativa de certame sem sucesso (deserto ou fracassado), permite-se à EMCASA reduzir o valor em até no máximo 20% (vinte por cento) sobre o valor da avaliação vigente, gradativamente, para novo leilão, desde que devidamente justificado em processo administrativo próprio.

Art. 10.  Na hipótese da EMCASA optar pela realização de leilão, o edital deverá estabelecer as regras para participação e a forma de pagamento do valor arrematado.

Art. 11.  A EMCASA fará o atendimento habitacional prioritário, de forma direta, dispensado o procedimento de edital e o processo licitatório de comercialização, nos seguinte casos:

I - Famílias que habitem nas chamadas "ÁREAS DE RISCO", sobretudo em função da instabilidade dos solos, nas encostas e locais afins, como também as chamadas populações ribeirinhas, nos termos da Lei Municipal nº 8.247, de 17 de maio de 1993;

II - Beneficiários do Programa Auxílio-Moradia, nos termos da Lei Municipal nº 14.214, de 16 de julho de 2021, regulamentado pelo Decreto nº 14.686, de 23 de julho de 2021;

III - Mulheres vítimas de violência doméstica ou de gênero, comprovada por meio de relatório elaborado pela equipe multidisciplinar da Casa da Mulher, boletim de ocorrência ou esteja sob medida protetiva;

IV - Portadores de necessidades especiais residentes em Juiz de Fora há pelo menos 05 (cinco) anos, sendo garantido um percentual de 5% (cinco por cento) dos lotes ou unidades habitacionais, nos termos da Lei Municipal nº 9211 - de 26 de janeiro de 1998.

§ 1º  Os documentos comprobatórios da situação e/ou encaminhamento dos órgãos responsáveis deverão ser arquivados em Processo Administrativo da EMCASA.

§ 2º  Deverão ser divulgados os beneficiados em publicação no site da Companhia Municipal de Habitação e Inclusão Produtiva, seguido de justificativa para dispensa do procedimento.

Art. 12. Na aquisição de imóveis comercializados pela Companhia Municipal de Habitação e Inclusão Produtiva - EMCASA por pessoas físicas, deverão ser cumpridos/comprovados os seguintes critérios:

I - O(a) adquirente deverá comprovar:

a) Renda familiar de até 05 (cinco) salários mínimos nacional, fixado pelo governo federal, vigente na data da formalização do contrato;

b) Não possuir nenhum imóvel, atestado por certidões negativas dos Cartórios de Registro de Imóveis no Município de Juiz de Fora;

c) Residência mínima de 05 (cinco) anos em Juiz de Fora, atestado por recibos de aluguel, conta de luz, relatório do CRAS, comprovante de vacinação do SUS ou por averiguação feita pela EMCASA;

d) Comprometimento da renda familiar, não seja superior a 30% (trinta por cento), para amortização das parcelas mensais do financiamento.

II - Atendidas as condições do inciso I, a seleção dos habilitados dar-se-á segundo os critérios na seguinte ordem:

a) quando a mulher for arrimo da família;

b) número de filhos de até 12(doze) anos incompletos;

c) construção de moradia para duas famílias com vínculos de parentesco no mesmo lote.

Parágrafo único.  O(a) adquirente de imóveis por meio de programa habitacional de interesse social somente poderá ser contemplado uma vez, sendo impedido de participar de programas futuros.

Art. 13.  As comercializações observarão as seguintes normas e condições:

I - O número máximo de parcelas será ajustado pela EMCASA de acordo com a renda familiar do beneficiário, observado o máximo de 240 (duzentos e quarenta) parcelas;

II - A taxa de juros será de até cinco por cento ao ano, conforme os grupos estratificados por renda:

a)  Grupo 1: famílias com renda bruta de até 1 salário mínimo - 1,5% a.a;

b)  Grupo 2: famílias com renda bruta maior que 1 até 3 salários mínimos; - 4% a.a;

c)  Grupo 3: famílias com renda bruta maior que 3 até 5 salários mínimos - 5% a.a.

III - O valor mensal será acrescido de taxa de administração de crédito, composta de um custo variável de no máximo 5% (cinco por cento) por cada parcela;

IV - A taxa de administração de crédito será paga mensalmente pelo mutuário, durante o prazo do financiamento, e é destinada a cobrir os custos de administração, durante o prazo contratual do financiamento;

V - O saldo devedor será reajustado anualmente pelo IPCA - Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, do dia correspondente ao da assinatura do contrato.

Parágrafo único. A EMCASA poderá estabelecer um prazo de carência para o início do pagamento das prestações, de no máximo 180 (cento e oitenta) contados a partir da data da assinatura do Contrato.

Art. 14. O contrato de compra e venda deverá conter obrigatoriamente as seguintes cláusulas:

I - Reversão do imóvel à EMCASA nos seguintes casos:

a) inadimplência contumaz;

b) não utilização do imóvel para o fim definido no edital pelo(a) adquirente ou familiares, devidamente comprovado pela EMCASA, durante a vigência da cláusula de impedimento à transferência do imóvel.

II - Impedimento de transferência do imóvel por um prazo de 10 (dez) anos, ressalvado o caso de mudança do proprietário para outro município, e para a própria EMCASA.

Parágrafo único.  Os contratos e os registros serão formalizados, preferencialmente, no nome da mulher.

Art. 15.  A comercialização do lote poderá ser realizada com pessoas físicas ou jurídicas, desde que a destinação do referido bem seja voltada para construção de unidades habitacionais de interesse social, atendendo os requisitos do art. 11 deste decreto, assim como, para comércio de comprovado interesse social de pequeno porte.

§ 1º  Em se tratando de venda de imóvel para pessoa jurídica que seja destinado a comércio de comprovado interesse social, os critérios da implantação devem ser direcionados por determinação do órgão de planejamento, responsável pela política habitacional, apontando o tipo, tamanho e características gerais do comércio.

Art. 16. No caso de imóveis da EMCASA ocupados por terceiros, a venda poderá ser realizada de forma direta, dispensado o procedimento de edital e o processo licitatório de comercialização, nas condições abaixo descritas:

I - Imóveis ocupados há mais de 5 (cinco) anos: a comprovação da ocupação deverá ser feita por meio de boletos no endereço do imóvel ocupado e em nome do ocupante ou por meio de Contrato de Compra e Venda;

II - Imóveis há menos de 5 (cinco) anos: a comprovação da ocupação poderá ser por meio de relatório emitido pelo CRAS, assim como com visita da equipe técnica da EMCASA a área, ou por Ata Notarial com no mínimo 3 (três) testemunhas que residam nas proximidades do imóvel ocupado.

§ 1º  Os Imóveis ocupados que possuem contrato ativo entre a EMCASA e o adquirente originário, que se enquadrem nas condições deste artigo, deverão ser rescindidos de forma unilateral.

§ 2º  Os contratos previstos no § 1º, do art. 14, são aqueles que o adquirente originário cedeu, realizou a comercialização de forma indevida ao ocupante ou a terceiro que, posteriormente, comercializou ao ocupante ou aqueles que possuam parcelas em atraso capazes de gerar a rescisão por inadimplência.

Art. 17.  A comercialização nos termos do art. 14, somente poderá ser realizada com ocupantes que comprovadamente residam no imóvel, sendo vedada a comercialização a terceiros que não residam no imóvel ocupado.

Art. 18.  A EMCASA deverá manter registro das vendas realizadas, contendo informações sobre o comprador, valor da venda e forma de pagamento.

Art. 19.  Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.